買房必看！室內坪數這樣算才準 | 室內坪數怎麼抓？專家教你簡單算 | 權狀坪數≠實際可用？室內坪數解密
最近在看房的朋友一定常聽到「室內坪數怎麼看」這個問題，這真的是買房時最需要搞懂的關鍵數字！畢竟我們花大錢買房子，最在意的就是實際能使用的空間有多大，今天就來跟大家聊聊這個超重要的話題。
首先要知道，我們常說的「權狀坪數」和「室內坪數」是完全不同的概念。權狀坪數就是房子登記的總面積，包含了公共設施和陽台這些地方。而室內坪數才是你真正能使用的空間，也就是俗稱的「主建物」面積。這中間的差距就是公設比，現在新建案的公設比動輒30%以上，等於你買30坪的房子，實際能用的可能只有20坪出頭！
下面這個表格可以幫助你快速理解各種坪數的計算方式：
| 項目 | 內容說明 | 佔比範例 |
|---|---|---|
| 權狀坪數 | 房屋登記總面積（含公設） | 100% |
| 主建物坪數 | 實際居住空間（室內坪數） | 約65-75% |
| 附屬建物 | 陽台、雨遮等 | 約5-10% |
| 共用部分 | 大廳、梯間等公設 | 約25-35% |
看預售屋的時候要特別小心，有些建商會把「虛坪」算進去，像是超大門廳、豪華游泳池這些，雖然看起來很氣派，但這些都是要從你的權狀坪數裡扣掉的。建議可以直接問銷售人員「主建物佔比多少」，這個數字才是最實在的。
如果是看中古屋，記得要實際丈量室內空間。有些老房子的陽台外推或違建，雖然增加了使用面積，但這些都不會登記在權狀裡，未來要是遇到都更或違建拆除就虧大了。最好的方法就是帶著捲尺親自量一量，把傢俱擺放的位置都想一遍，這樣才不會買到「看起來很大，實際很小」的房子。
買房新手必看！室內坪數跟權狀坪數到底差在哪？這個問題真的超多人問，尤其是第一次買房的朋友，常常被銷售話術搞得霧煞煞。今天就來用最白話的方式，幫大家拆解這兩個關鍵數字背後的秘密，看完你就知道怎麼避免買到「虛坪」太多的房子啦！
首先要知道，權狀坪數就是你在房產證上看到的那個數字，它包含了「室內實際使用面積」加上「公共設施分攤面積」。而室內坪數才是你真正能使用的空間，簡單來說就是關起門來家裡能用的部分。這中間的落差就是所謂的「公設比」，現在新建案公設比動輒30%起跳，等於你花1000萬買房，有300萬是在買那些用不到幾次的健身房、交誼廳。
來看看這個比較表就一目了然啦：
| 項目 | 權狀坪數 | 室內坪數 |
|---|---|---|
| 包含範圍 | 主建物+附屬建物+公設 | 實際可使用的牆內空間 |
| 常見比例 | 100% | 約65-75%(視公設比) |
| 計價基準 | 房屋總價計算依據 | 實際居住使用面積 |
| 測量方式 | 地政機關登記面積 | 通常要自己重新丈量 |
特別要注意的是，有些建案會把「雨遮」、「屋簷」這些也計入權狀坪數，雖然2025年後的新建案已經不能這樣玩了，但中古屋市場還是有很多這類型的物件。建議看房時直接問清楚：「主建物面積佔權狀幾坪？」、「公設比是多少？」才不會被華麗的樣品屋給迷惑了。
另外提醒大家，不同類型的房子公設比差異很大。一般來說，電梯大樓的公設會比公寓高，因為要分攤電梯、梯廳這些空間；而豪宅案的公設比又會更高，畢竟可能會有游泳池、宴會廳這種高級設施。所以千萬別只看單價便宜就衝動下訂，要換算成「室內實坪單價」才準確！
最近好多朋友都在問：「為什麼我的房子權狀30坪，住起來卻好小？」明明權狀數字看起來很漂亮，實際走進屋內卻覺得轉身都有點卡，這到底是怎麼回事？其實這跟台灣常見的「虛坪」問題有很大關係，今天就來幫大家拆解這個買房常見的迷思。
首先要知道，權狀上的坪數包含了很多「看不見」的空間。以常見的大樓來說，通常會把「公設比」算進去，像是大廳、健身房、梯間這些共用區域。更誇張的是，有些建案連「雨遮」、「屋簷」這種根本用不到的地方也會計入權狀面積。這就是為什麼你買30坪，實際室內可能只有20坪出頭的原因啦！
下面這個表格幫大家整理幾種常見的「虛坪」類型：
| 虛坪類型 | 佔比範圍 | 備註 |
|---|---|---|
| 公設比 | 30%-35% | 新大樓通常更高 |
| 雨遮 | 3%-5% | 2018後新制已不計入 |
| 機電空間 | 2%-3% | 變電箱、管道間等 |
| 陽台 | 5%-8% | 部分建案會做超大陽台 |
另外一個關鍵是「格局規劃」。同樣30坪的房子，如果走道太長、樑柱太多，或是廚房、浴室位置卡到動線，都會讓實際可用的生活空間變少。有些建商為了讓數字好看，會把房間隔得很小，然後在客廳做開放式設計，這樣雖然看起來寬敞，但真正要放家具時就會發現處處受限。
最後提醒大家，看屋時一定要問清楚「主建物面積」佔多少，這才是你真正能使用的空間。現在很多預售屋的樣品屋都會用鏡面、縮小版家具來製造空間很大的錯覺，千萬要睜大眼睛看清楚啊！
公設比怎麼影響室內坪數？3分鐘帶你搞懂
買房時常聽到「公設比」這個詞，但你真的懂它怎麼吃掉你的室內空間嗎？簡單來說，公設比就是整棟大樓的公共設施面積佔總坪數的比例，像是電梯、大廳、健身房這些都算在內。舉個例子，如果你買了30坪的房子，公設比35%，實際能用的室內坪數就只有19.5坪，其他10.5坪都是公設，這樣一算是不是瞬間覺得房子縮水很多？
公設比高低會直接影響到你的荷包和居住品質。現在新建案公設比動輒30%起跳，甚至有些豪宅案會到40%以上。但也不是說公設比低就一定好，像有些老舊公寓公設比只有10%，但可能連電梯都沒有，每天爬樓梯也是累死人。所以買房前一定要搞清楚公設內容，看看這些錢花得值不值得。
下面這個表格幫你快速比較不同公設比對室內坪數的影響：
| 權狀坪數 | 公設比 | 公設坪數 | 室內坪數 |
|---|---|---|---|
| 30坪 | 25% | 7.5坪 | 22.5坪 |
| 30坪 | 30% | 9坪 | 21坪 |
| 30坪 | 35% | 10.5坪 | 19.5坪 |
| 30坪 | 40% | 12坪 | 18坪 |
要注意的是，同樣的公設比，不同建案的公設內容可能差很多。有些建商會把車道、機電空間這些不太用得到的區域也算進公設，變相讓你的錢花在看不見的地方。建議看屋時除了問清楚公設比數字，也要實際看看公設的品質和使用率，才不會買到虛坪過高的房子。另外提醒，雨遮、屋簷這些在2018年後已經不計入坪數，但如果是之前的建案還是要特別注意。